在本人多年的拍卖实践中,有一次土地拍卖活动终身难忘,教训甚深,启发颇大。
那是1997年11月,我行受市中级法院指定的地方国营汕头市制鞋厂破产清算组委托,依照《中华人民共和国拍卖法》,对该破产企业位于汕头市华汕路浮西村茶厂北面面积96553平方米的土地进行公开拍卖。起拍价为人民币320万元,递增阶梯为2万元。通过竞价,竞买人香港东海国际有限公司以350万元竟得。
按照拍卖前的声明,拍卖行应协助买受人办理土地权证的过户登记手续。在办理手续时,因新的红线图按测量坐标计算,实测总面积比拍卖时报出的面积多出604平方米。经协商,买受人确认了该面积并同意补交多出面积的地价款233487元。同时,买受人反复强调由于经营业务上的关系,一时资金周转困难,需补交的地价款及房产交易的契税、过户登记等费用共35.5万元暂时无法支付,请求我行先代其垫付,等其资金周转过来后立即归还。为支持买受人能尽快办妥相关手续,我行体谅其困难,双方当即签订了书面协议,明确规定买受人在土地使用权证等手续理清时将上述款项一次性还清我行。我行根据协议要求,马上垫付资金交付相关单位,土地使用证及有关过户手续因此很快就办理完毕。在移交土地证时,我行要求买受人依约履行协议,付还代垫款项35.5万元,买受人则苦苦恳求我行先将土地 证交付给他,以方便其向银行进行抵押贷款,并信誓旦旦地保证贷到 款后立即还清该笔垫付款。经我行同意,双方又签订了交证和还款协议,确定对方在接到土地使用权证起30日内还清垫付款项。随后汕头制鞋厂将该宗土地移交给买受人使用,我行也将办妥的国有土地使用权证交给买受人。
期限届满,我行多次向买受人催付该笔垫付款,但买受人总是以信贷员遭受车祸等各种原因搪塞,一直不予偿还。后来又以实际用地 面积与拍卖标的面积不符,我行存在拍卖标的瑕疵为由拒不偿还该款项。在追讨未果的情况下,我行只好拿起法律武器向法院提起诉讼。经区法院初审和市中级法院终审裁定,判决买受人应于判决生效10 日内还结欠我行代垫的款项及每日万分之四的逾期利息。虽然我行赢得了官司,但由于买受人既没有资金,又没有可抵偿的财产,该项判决至今无法执行,致使我行既为此事付出了不少时间、财力和精力, 又蒙受了经济损失。
这次拍卖活动对我触动很大,使我从中受到深刻教训和启示。我有以下几点体会:
第一,必须正确处理好履行义务,提高效率与坚持原则,按规范程序办事的关系。我们一方面应坚决依照法律规定和拍卖前的承诺, 保证如期履行应尽的义务,以提高拍卖行的信誉,一方面应严格拍卖规定,坚持一手交钱,一手交拍卖物(或相关凭证)的原则。决不能因为是熟人、同乡、朋友、领导、相关关系人或因对方的信誓旦旦而感情用事,忽视了规范程序,导致出现不必要的纠纷或经济损失。
第二,必须正确处理好强化服务意识,热情为顾客服务与增强法 律意识,完善法律手续的关系。在拍卖活动中既要努力提高服务质量,尽可能帮助竞买者解决困难,更要严格依法依规,按照《拍卖 法》要求完善相关手续。假如我当初体谅对方一时的困难,但在答应对方要求代垫款项时坚持要求对方提供抵押或担保,就不会出现这种经济损失。
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